Countries: la pesadilla que viven los inquilinos que se mudaron antes del Covid
En los primeros dos meses del año, la escalada de precios de los alquileres de los departamentos no se detiene: aumentaron casi 8 por ciento, según datos de ZonaProp. “La mayoría de los inquilinos arregló. Hicieron convenios de prórroga lo que les permite quedar por fuera de la nueva ley que es la que generó menos oferta de inmuebles, lo que en un contexto de alta demanda se tradujo en aumento de precio. Y los que no lo hicieron les saldrá carísimo renovar”, relata Enrique Abatti, abogado del estudio homónimo, quien anticipa que los nuevos contratos se cierran con incrementos desde el 40%. Pero este porcentaje resulta casi irrisorio para “los precursores de la vida al aire libre”, las familias que habían emigrado a los barrios cerrados del Gran Buenos Aires antes de la irrupción del coronavirus. “Son inquilinos que pagaban el alquiler de una casa modesta en un barrio cerrado con lo que cobraban por el alquiler de su departamento de cuatro ambientes en un barrio como Caballito con una pequeña diferencia adicional”, explican los brokers inmobiliarios. Es que antes del 2020, se podían conseguir oportunidades y una casa en medianas condiciones en un barrio cerrado sin servicios se alquilaba entre $50.000 y $80.000. Hoy por la misma casa, los propietarios piden hasta $250.000 por mes. Es que a la hora de analizar, lo que sucede en el mercado de alquiler en los barrios cerrados, hay que hacer una diferenciación clave: hasta la irrupción de la pandemia, el comportamiento de los contratos temporarios –por los meses de verano- no tenían ninguna relación con los valores de los contratos que se cerraban por dos años. Hoy esto cambió y manejan los mismos valores. “Prepandemia, un departamento con un dormitorio en los barrios más caros de Pilar se alquilaba por $30.000 al mes y se paga desde los US$1000 billete e incluso fuera de los meses de verano”, ejemplifican.
“Los aumentos son abusivos. Veníamos pagando un alquiler de $70.000 por una casa mal mantenida. Cuando nos mudamos hace dos años la pusimos en condiciones y hasta le instalamos aires acondicionados. Ahora para renovar el alquiler nos piden $230.000 porque es el valor de mercado”, relata Maitena, inquilina de una casa ubicada en un country de Pilar. “Y como si fuera poco, el propietario me pide que hagamos una prórroga del contrato para que no entre dentro de la legislación de la nueva ley, es decir el dueño no quiere esperar un año para el próximo ajuste y en seis meses quiere aumentar otro 30 por ciento”, agrega.
Maitena está desesperada, tiene dos hijos en edad escolar con su vida armada en zona Norte. Además, con lo que cobra por los alquileres de sus dos propiedades alquiladas en la Capital Federal: un PH en San Telmo y un departamento en Caballito no llega a cumplir con el monto del nuevo contrato y, para peor, sus casas no se desocupan hasta dentro de siete meses.
“El propietario para establecer el nuevo el precio mira al mercado actual pero se olvida que hay una ley que indica que las actualizaciones se realizan con un índice del Central recién en un año, que tiene que registrar el contrato en la AFIP, pagar impuestos y que el contrato debe durar tres años”, reflexiona.
Los brokers en estricto off de récord aseguran que situaciones como la de Maitena son moneda corriente en los barrios cerrados. De hecho, hay inquilinos de hace años que ahora preparan los canastos y embalan los muebles para volver a la city porteña: las renovaciones se cierran con subas de entre 80 y 220% y en la mayoría de los casos se piden dólares billete, afirman. Estos porcentajes no hacen más que reflejar el fuerte incremento que tuvieron los alquileres en el Gran Buenos Aires. En febrero, los alquileres de las casas en valores constantes -es decir, en términos reales- se incrementaron un 157,3% interanual y 5,3% frente a enero, de acuerdo a un informe que realizó Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés. “La desesperación de estar tanto tiempo encerrado fue muy traumático porque duró mucho más de lo que uno se imaginaba y la gente eligió el verde en vez de los edificios”, opina Diego Cazes, director general de LJ Ramos.
El auge de los “coronavecinos”
La necesidad de vivir aislado para evitar el contagio del Covid-19 cambió todas las costumbres. Vivir en el verde se volvió aspiracional y práctico a la vez. Y muchos de los “coronavecinos” que se instalaron en forma temporaria durante el verano, comenzaron a negociar contratos de alquiler de más largo plazo. Buscan adelantarse en un año que amenaza con más encierro ante el avance de la segunda ola de la pandemia. “La gente valora más la vida al aire libre”, reconoce Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona norte, y adelanta que hay un “colapso” en el mercado de los alquileres. Durante el verano, los precios se definían al estilo de remate. Es decir, los brokers establecían un precio y la demanda redoblaba la apuesta. Hubo casos en los que se superó un 100 por ciento la tasación inicial. En casos concretos, una casa ubicada en el barrio Las Liebres que en enero de 2020 se alquiló a $150.000 por mes, durante este verano se rentó por US$3000 mensuales.
Al ver en detalle las locaciones en donde se registraron los mayores aumentos de precios de alquileres de casas, zona Norte se lleva el primer lugar en el ranking con el 155,3% interanual. En tanto, si el análisis es por municipio el primer puesto de precios altos se lo lleva Pilar (204,2%). “Cuando los informes relevan el mercado en base a un portal, nunca lo hacen sobre el precio real, sino en lo que la gente pide. Pero justo en el mercado de alquileres, lo que los propietarios piden es un precio bastante parecido, no hay mucho margen de negociación”, aclara Martín Boquete, director de Toribio Achaval.
Otro relevamiento, en este caso de ZonaProp junto a L.J. Ramos indica que el alquiler promedio de una casa de tres habitaciones ronda los $220.000 por mes. Nordelta tiene la oferta más cara: una casa de 150 metros cuadrados se alquila por $208.000 al mes.
Boom de venta de lotes
Un análisis aparte merece el boom de venta de lotes dentro de los emprendimientos cerrados. Un mercado con menor oferta. “Quedan pocos y la gente los busca porque quiere construir ya”, indica Urdapilleta. El furor por la demanda de este producto escaso generó que se concretaran operaciones en las que se pagaron US$1000 por el metro cuadrado de un terreno. Boquete, de Toribio Achaval, detalla que los que más se mueven son los lotes de hasta US$30.000 y luego la oferta más top: de entre US$60.000 y US$100.000. Iván Achaval, presidente de Achaval Cornejo, afirma que en Nordelta vendió prácticamente todos los lotes de Virazón -barrio al lago central- y que se siguen vendiendo, de manera constante, los lotes del último barrio lanzado llamado Carpinchos.
El auge por la compra de tierra, además de la necesidad de conectar con el verde, tiene otra razón: la baja, en dólares, del costo de construcción. Hoy para levantar una casa tipo country de 305 metros cuadrados se necesitan $55 millones; aproximadamente US$381.000 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas (blue). Un presupuesto que, aún se mantiene lejos de los costos de noviembre de 2017 cuando para realizar la misma vivienda se necesitaban US$578.000, es decir US$197.000 más, según datos del relevamiento que todos los meses realiza Reporte Inmobiliario. “De todas formas, esta ventana de oportunidad se está licuando más rápido de lo previsto debido a un dólar planchado, y por otro lado materiales y mano de obra que aumentan mes a mes”, comenta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En números, en los últimos siete meses, el valor de cuánto cuesta construir una casa aumentó 55% en dólar billete. El mismo informe detalla que si el cálculo es por metro, el costo de construir una vivienda sobre lote propio se acercó a los $174.000 por metro cuadrado sobre finales de febrero de 2021 con fuertes incrementos a partir de septiembre del año pasado medidos en pesos. “De persistir la aceleración de precios y la relativa estabilidad del tipo de cambio en poco tiempo estaríamos nuevamente en valores máximos para construir un metro cuadrado como se pudieron ver en 2016 y 2017 cuando alcanzaron los US$1830/m2. Hoy el costo en dólar billete es de US$1221”, compara Rozados. Aprovechando esta ventaja, otra tendencia de estos tiempos es la realización de refacciones. Sumar un playroom, armar un ambiente de trabajo y hacer un cerramiento en el quincho son las reformas más habituales. Además, muchos de los espacios de la casa reconfiguraron su uso en pandemia: la cocina se convirtió en un ámbito clave de encuentro para preparar recetas en familia, la galería se transformó en un lugar de trabajo y la habitación de servicio pasó a ser el gimnasio. Durante el invierno pasado hubo un récord de construcción de piletas en aquellas propiedades que no tenían. Las huertas ganaron un espacio inédito y los fogoneros empezaron a formar parte del espacio exterior.
La naturaleza, el nuevo lujo
En este contexto, la cuarentena transformó a la naturaleza en un nuevo lujo y fue así que después de varios años hubo anuncios de inversión de este tipo de proyecto tal como es el caso de Azzurra Tortugas. Un nuevo barrio cerrado ubicado en el km. 38 de la Panamericana ramal Pilar en el que se invertirán más de US$25millones. El proyecto con bosques, una laguna y un arroyo cuenta con más de 400 lotes de entre 600 y 1000 metros cuadrados, que se venden desde los US$90.000, con la posibilidad de pagarlos financiados con un anticipo del 35 por ciento y el saldo en 12, 18 y 24 cuotas, que pueden ser fijas en dólares o en pesos ajustadas por CAC.
No hay dudas que el mercado inmobiliario atraviesa un periodo de fuertes cambios. Los brokers hablan del “corona éxodo” o “la tercera migración” hacia el verde. La primera fue a partir de 1996, tiempos en los que el crédito bancario y la mejora en los accesos Oeste, Norte y en las autopistas La Plata y Ezeiza incentivó una oleada de mudanzas hacia emprendimientos ubicados más allá de la General Paz. “De hecho, en esa década, la población de Pilar creció 60% y la de Ezeiza, 57%, según el Censo 2001 del Indec”, recuerda Esteban Edelstein Pernice, director de la inmobiliaria Castex. La segunda migración se dio en la crisis del 2001, cuando el aumento del dólar bajó el costo de construcción en esa moneda y quienes tenían ahorros aprovecharon para construir. Ahora se abre un nuevo capítulo y la segunda ola del coronavirus consolidará la tendencia.
